Albania – zmiany na lepsze

Albania przez lata przyciągała kupujących prostą obietnicą: morze, słońce, ceny niższe niż w Chorwacji. Potem przychodził drugi plan tej samej historii: mapa, rejestr, papier i pytanie, czy to wszystko naprawdę się ze sobą zgadza.

Właśnie z tego powodu powstał program EU for Property Rights. To unijna reforma systemu własności nieruchomości w Albanii, finansowana z funduszy przedakcesyjnych. Pierwsza faza dostała 5,7 mln euro, druga 10 mln euro. Program prowadzi Delegacja UE w Albanii, a głównym partnerem po stronie albańskiej jest State Cadastre Agency, czyli państwowa agencja katastralna.

Ta reforma ma bardzo konkretny cel: poprawić jakość danych o prawach do nieruchomości, dokończyć rejestrację tam, gdzie od lat była niedomknięta, zdigitalizować tytuły własności, mapy i dokumenty, połączyć system z innymi rejestrami publicznymi i zbudować bardziej wiarygodny obraz tego, kto ma jakie prawo do jakiej ziemi. Albania scaliła też wcześniej rozproszone instytucje w jedną State Cadastre Agency, żeby cały ten proces miał wreszcie jednego gospodarza.

To mówi bardzo dużo o tym, jak wyglądał ten rynek wcześniej. Albania miała przez lata problem nie z jednym błędem, tylko z całym łańcuchem błędów: starymi tytułami, niedokończoną pierwszą rejestracją, papierowymi mapami, legalizacją samowoli budowlanych, restytucją, kompensacją i granicami działek, które potrafiły istnieć inaczej na mapie, inaczej w terenie i jeszcze inaczej w dokumentach. Komisja Europejska opisuje ten obszar wprost jako pole z niejasną własnością, nakładającymi się granicami, błędami pomiarowymi i danymi, które przez lata wymagały poprawy.

Dziś sytuacja jest wyraźnie lepsza. W raporcie za 2025 rok Komisja podała, że zarejestrowano już 91% gruntów, zdigitalizowano 43% tytułów własności, 69% dokumentów wspierających i 10% map katastralnych. Ta sama Komisja zaznaczyła jednak, że około 80% wcześniej zarejestrowanych danych wciąż czeka na weryfikację poprawności. W tym samym miejscu pada też najważniejsze ostrzeżenie: nadal występują niejasna własność i nakładające się granice nieruchomości wynikające z niespójnych działań i błędnych pomiarów z poprzednich dekad.

I właśnie tu zaczyna się część ważna dla kupującego.

Na rynku wtórnym główne ryzyko siedzi zwykle w historii prawa. Kupujący widzi wpis, numer działki, mapę i zakłada, że wszystko jest zamknięte. Tymczasem właśnie przy starszych nieruchomościach wracają najczęściej stare granice, niespójne dane, błędy pomiarowe, papierowe mapy i tytuły oparte na dawnych dokumentach. To jest rynek, na którym jeden papier potrafi wyglądać dobrze, a cała historia działki już dużo gorzej.

Na rynku pierwotnym ciężar przesuwa się trochę niżej, pod budynek. Najważniejsze stają się grunt, zgodność projektu z danymi katastralnymi, stan legalizacji i to, czy deweloper naprawdę doprowadzi nabywcę do końcowo uporządkowanego prawa. Komisja Europejska nadal wskazuje legalizację jako duży, niedomknięty proces, który ma zostać domknięty do końca 2028 roku. Dla kupującego nowego apartamentu to bardzo praktyczna informacja: nowy budynek i nowa sprzedaż nie zawsze znaczą prosty stan prawny.

Dlatego ten unijny program jest dla kupującego ważny nawet wtedy, gdy kupujący nigdy nie przeczyta ani jednej strony dokumentów Komisji. Program pokazuje kierunek: Albania porządkuje system, czyści dane, poprawia rejestr, cyfryzuje mapy i wzmacnia kadaster. To są zmiany realne i potrzebne. Jednocześnie każda pojedyncza transakcja wciąż wymaga osobnego sprawdzenia, bo reforma systemu i bezpieczeństwo konkretnej nieruchomości to dwie różne rzeczy.

W TPG właśnie tutaj wchodzimy do pracy. Przy rynku wtórnym sprawdzamy, czy tytuł własności, mapa, granice i historia parceli tworzą jedną spójną całość. Przy rynku pierwotnym patrzymy, czy grunt, projekt i dokumenty dewelopera naprawdę prowadzą do prawa, które będzie można spokojnie przenieść na kupującego. Nasza rola nie polega na zachwycie nad tym, że „jest wpis”. Nasza rola polega na sprawdzeniu, czy za tym wpisem stoi prawo, które wytrzyma następną sprzedaż, finansowanie i zwykłe życie tej nieruchomości.

Albania naprawdę idzie w dobrą stronę. Właśnie dlatego kupujący powinien patrzeć uważnie. Na rynku, który jest w trakcie porządkowania, najlepsze decyzje podejmuje ten, kto widzi różnicę między lepszym systemem a bezpieczną transakcją.